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Fiche pratique
Vérifié le 29/09/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de <span class="miseenevidence">crédit-bail immobilier</span>. Ce type de contrat permet aux entreprises de <span class="miseenevidence">louer</span> un bien immobilier et, dans un second temps, d'en <span class="miseenevidence">devenir propriétaire</span>.
Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la <span class="miseenevidence">mise en location</span>, par un établissement spécialisé (le <span class="expression">crédit-bailleur</span>), <span class="miseenevidence">d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial</span>, au profit d'une entreprise (le <span class="expression">crédit-preneur</span>). Cette entreprise a la <span class="miseenevidence">possibilité d'acquérir le bien</span> au plus tard à l'expiration du bail. Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc <span class="miseenevidence">2 éléments essentiels</span> :
À savoir tout professionnel peut être <span class="miseenevidence">crédit-preneur</span> (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être <span class="miseenevidence">crédit-bailleur</span>. Un <a href="https://www.asf-france.com/annuaire-des-adherents/" target="_blank">annuaire des sociétés financières habilitées</a> est à votre disposition. En général, l'opération se déroule de la manière suivante : Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier <span class="miseenevidence">sans apport initial</span>, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail <span class="miseenevidence">ne figure pas dans le <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R63172">bilan comptable</a></span> mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.
À noter le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier <span class="miseenevidence">en construction</span>. Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction. Mentions du contrat Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment : Obligations réciproques des parties Le locataire (<span class="expression">crédit-preneur</span>) a une <span class="miseenevidence">obligation de jouissance paisible</span> du bien et s'engage à assurer le <span class="miseenevidence">bon entretien</span> de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter le bien loué d'une <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R12443">hypothèque</a>. Il ne peut pas non plus changer la destination exclusive du bien, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux. De même, le crédit-preneur doit <span class="miseenevidence">s'acquitter des loyers</span> à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail. Le crédit-bailleur a une obligation de <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R61640">garantie d'éviction</a> à l'égard du locataire (crédit-preneur). Publicité foncière Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une <span class="miseenevidence">durée supérieure à 12 ans</span> doit faire l'objet d'une <span class="miseenevidence">publicité</span> auprès du service de publicité foncière dans un <span class="miseenevidence">délai de 3 mois</span>.
Attention :
en l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R51705">opposable aux tiers</a>. Cette publicité donne lieu au paiement de la <span class="miseenevidence">taxe de publicité foncière</span>. Le montant de la taxe est fixé à <span class="valeur">0,70 %</span> du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=F31046">valeur locative</a> réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges. Le paiement de la taxe est <span class="miseenevidence">à la charge du crédit-bailleur</span> qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail. À la fin du crédit-bail, le locataire (<span class="expression">crédit-preneur</span>) a le choix entre <span class="miseenevidence">l'une des 3 alternatives </span>: Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des <span class="miseenevidence">règles fiscales particulières</span>. Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des <span class="miseenevidence">charges déductibles</span> du résultat fiscal (revenu imposable). Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart <span class="miseenevidence">n'est pas déductible</span> fiscalement.
Exemple Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à <span class="valeur">100 000 €</span>. Le terrain a été acquis <span class="valeur">50 000 €</span>. Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de <span class="valeur">20 000 €</span>. La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = <span class="valeur">30 000 €</span>. Au final, le <span class="miseenevidence">montant du loyer déductible</span> sera de 100 000 - 30 000 = <span class="valeur">70 000 €</span>. La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (<span class="expression">crédit-preneur</span>). Le bien est alors inscrit à son <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R63172">bilan </a><span class="miseenevidence">parmi les éléments de </span><a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R60673">l'actif immobilisé</a>. Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit <span class="miseenevidence">réintégrer une fraction des loyers versés</span> au <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=F31909">résultat fiscal</a> de l'entreprise. Le montant des réintégrations est obtenu grâce au <span class="miseenevidence">calcul suivant</span> : Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.
Exemple Le 1<Exposant>er</Exposant> janvier de l'année N, une entreprise conclut un contrat de crédit-bail immobilier. La valeur de l'immeuble est de <span class="valeur">200 000 €</span> (soit <span class="valeur">180 000 €</span> + <span class="valeur">20 000 €</span> pour le terrain). Le loyer annuel est égal à <span class="valeur">20 000 €</span>. Le montant de la levée d'option est fixé à <span class="valeur">10 000. €</span> Le 31 décembre de l'année <span class="miseenevidence">N+10</span>, l'entreprise lève l'option d'achat et compte <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R55294">amortir</a> le bien sur <span class="miseenevidence">25 ans</span>. <span class="miseenevidence">Calcul</span> : 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 10 000 = 108 000 Au moment de la levée d'option, l'entreprise devra effectuer une <span class="miseenevidence">réintégration fiscale de </span><span class="valeur">108 000 €</span>. Toutefois, l'entreprise (<span class="expression">crédit-preneur</span>) est <span class="miseenevidence">dispensée de la réintégration fiscale</span> si elle remplit toutes les conditions suivantes : Crédit-bail immobilier
Fiscalité sur les loyers
Fiscalité de la levée d'option
