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Question-réponse

Quelles sont les règles de la location-gérance d'un fonds de commerce ?

Vérifié le 01/01/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice

La <span class="miseenevidence">location-gérance</span> ou <span class="miseenevidence">gérance-libre</span> permet au propriétaire d'un fonds de commerce (<span class="expression">bailleur</span>) d'accorder à un autre commerçant (<span class="expression">locataire-gérant</span>) le <span class="miseenevidence">droit d'exploiter librement</span> ce fonds. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une <span class="miseenevidence">redevance</span>.

Locataire-gérant

Le locataire-gérant doit avoir le <span class="miseenevidence">statut</span> <span class="miseenevidence">de commerçant</span> et être <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=F35934">immatriculé au RCS et au RNE</a> au plus tard 15 jours après le début de son activité.

À ce titre, il doit respecter les <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=F21852">obligations comptables</a> du commerçant et remplir les <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=F31194">conditions juridiques</a> pour exercer une activité commerciale.

 Attention :

La location-gérance ne doit pas être confondue avec la <span class="miseenevidence">gérance salariée</span>. Il s'agit de diriger l'exploitation du fonds, moyennant rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Dans ce cadre, le gérant-salarié <span class="miseenevidence">n'a pas le statut de commerçant</span> indépendant.

Bailleur

Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=F23927">bail commercial</a> sans être propriétaire des murs, il doit obtenir <span class="miseenevidence">l'<MiseEnEvidence>a</span></MiseEnEvidence><span class="miseenevidence">utorisation explicite du propriétaire des locaux</span> pour conclure une location-gérance.

En revanche, si le bailleur est également propriétaire des locaux dans lesquels le fonds est exploité, aucune autorisation n'est requise.

 À noter

Le bailleur n'effectuant plus par lui-même <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R59409">d'actes de commerce</a>, il perd son statut de commerçant et n'est plus inscrit ni au <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R24403">RCS</a> ni au <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R63705">RNE</a>.

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance dans un <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=F31972">support d'annonces légales</a>, le propriétaire du fonds est <span class="miseenevidence">solidairement responsable des dettes</span> contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds.

Autrement dit, un <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R15912">créancier</a> (un fournisseur, par exemple) peut aussi bien se retourner contre le locataire-gérant que contre le bailleur pour obtenir le paiement d'une facture.

Cette responsabilité du bailleur exclut les dettes délictuelles ou personnelles du locataire (cotisations assurance vieillesse, dépenses non nécessaires...), même si elles sont liées à l'exploitation du fonds.

Le bailleur est également solidairement responsable, jusqu'à la publication du contrat, des <span class="miseenevidence">impôts directs</span> (impôt sur le revenu ou sur les sociétés, cotisation foncière des entreprises...) établis en raison de l'exploitation du fonds.

La TVA est un impôt indirect, elle n'est donc pas concernée.

Il est recommandé de faire rédiger le contrat de location-gérance par un professionnel (avocat, notaire...).

Durée

Le contrat de location-gérance peut être conclu à <span class="miseenevidence">durée</span> <span class="miseenevidence">déterminée</span> ou <span class="miseenevidence">indéterminée</span>.

Le plus souvent, le contrat est conclu pour <span class="miseenevidence">1 an renouvelable</span> par tacite reconduction.

Publicité

Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=F31972">support d'annonces légales</a>, dans les <span class="miseenevidence">15 jours</span> suivant sa signature.

Cette obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat prend fin.

Locataire-gérant

Le locataire-gérant doit respecter les obligations suivantes :

  • <span class="miseenevidence">Exploiter le fonds conformément à sa destination</span> : il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur.
  • <span class="miseenevidence">Entretenir le fonds en état d'être exploité</span> : il doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
  • <span class="miseenevidence">Payer la redevance</span> : dans les conditions prévues au contrat.

Le locataire doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :

  • <span class="miseenevidence">Clause de non-concurrence</span> : elle limite le droit de rétablissement du gérant après la fin du contrat, pendant une période donnée et dans un secteur géographique déterminé.
  • <span class="miseenevidence">Clause interdisant toute cession ou sous-location</span> de la location-gérance.
  • <span class="miseenevidence">Clause de libre consultation de la comptabilité</span> du locataire-gérant par le propriétaire du fonds.

  À savoir

Un <span class="miseenevidence">dépôt de garantie</span> (appelé <span class="expression">cautionnement</span>) peut également être demandé au locataire-gérant pour garantir le matériel et le paiement des redevances.

Son montant est librement déterminé par les parties.

Il devra être restitué par le bailleur à la fin du contrat de location-gérance.

Bailleur

Le bailleur doit respecter les obligations suivantes :

  • <span class="miseenevidence">Délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds</span> : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel.
  • <span class="miseenevidence">Garantir une exploitation paisible du fonds</span> : cela comprend la <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R61639">garantie des vices cachés</a> et la <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R61640">garantie d'éviction</a>. Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité.

Le bailleur doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :

  • <span class="miseenevidence">Clause de non-concurrence</span> : elle interdit au bailleur pendant le contrat d'exploiter un fonds concurrent dans un secteur géographique déterminé.
  • <span class="miseenevidence">Clause de reprise des marchandises</span> à la fin du contrat.

Le locataire-gérant doit payer au bailleur un <span class="miseenevidence">loyer</span> appelé <span class="expression">redevance</span>.

Le montant de la redevance est <span class="miseenevidence">fixé librement</span> par le contrat et peut être <span class="miseenevidence">révisé</span> à la demande d'une partie par lettre recommandée.

La redevance peut adopter une <span class="miseenevidence">forme variable</span> :

  • Somme fixe
  • Pourcentage sur les bénéfices
  • Pourcentage sur le chiffre d'affaires
  • Pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires

Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.

La redevance est soumise à la <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R24379">TVA</a> au taux normal de <span class="valeur">20 %</span> pour le bailleur, qui peut la répercuter sur le locataire, à condition que ce soit spécifié au contrat.

Le bailleur doit la déclarer en tant que bénéfice d'exploitation dans la catégorie des <a href="https://www.lelex.fr/mon-service-public/?xml=R24381">BIC</a>.

Pour le locataire-gérant, la redevance est <span class="miseenevidence">déductible</span> de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, en tant que charge de son commerce.

Le contrat de location-gérance prend fin dans l'une des situations suivantes :

  • <span class="miseenevidence">Le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n'est pas reconduit</span> : rien n'oblige le bailleur à renouveler le contrat.
  • <span class="miseenevidence">Le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties</span> : un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois.
  • <span class="miseenevidence">Le locataire-gérant ne respecte pas l'une de ses obligations</span> : en cas de non-paiement de la redevance, par exemple.

À la fin du contrat de location-gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent.

Le locataire ne peut quant à lui prétendre à <span class="miseenevidence">aucune indemnisation</span>, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds.

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